Innanzitutto va fatta una distinzione, fra acquisto come prima casa e acquisto come seconda (o ulteriore) casa; per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa bisogna necessariamente non possedere altre proprietà come prima casa in tutto il territorio nazionale, né intere proprietà nel medesimo comune (sarebbe consentita una quota parziale come per esempio la nuda proprietà).

 

 

1) IMPOSTA DI ACQUISTO: le imposte sull'acquisto della casa vengono versate contesualmente al contratto di rogito direttamente al Notaio, unitamente al suo compenso professionale e agli altri diritti dovuti, sia che si tratti di prima che di seconda casa, e le stesse dipendono primariamente dai dati riportati nella visura catastale (vedi paragrafo precedente, punto 1).

Se si acquista da un privato o da una società che vende in imposta di registro, l'imposta di acquisto si calcola sulla base del valore catastale dell'immobile, che si ottiene moltiplicando il valore della rendita catastale per un coefficiente moltiplicativo, che per la prima casa è pari a 115,5 mentre per la seconda casa è pari a 126; del valore catastale si assume quindi un imposta pari al 2% delllo stesso in caso di prima casa, e del 9% in caso di seconda casa, ufficio o altra tipologia, fra cui anche gli immobili di lusso, ville e casali (che rientrano rispettivamente nelle categorie catastali A/1 E A/8).

In ogni caso l'imposta non può essere inferiore ad Euro 1.000, soglia minima.

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Esempio: se l'immobile ha una rendita catastale pari a 920 Euro

       

        - acquisto prima casa:     (920x115,5)*2% = 2.125,20 Euro

        - acquisto seconda casa: (920x126,0)*9% = 10.432,80 Euro

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Dall'esempio risulta evidente come vi sia una grande differenza fra un tipo di acquisto e l'altro, e vanno fatte delle considerazioni individuali caso per caso.

Se si acquista da una società in IVA che non agisce in imposta di registro invece, si adotta una quota di imposta corrispondente all'IVA e non si applica il coefficiente moltiplicativo a partire dalla rendita catastale, bensì una percentuale sul prezzo che ammonta al 4% per la prima casa e al 10% per la seconda casa. Se prendiamo ad esempio una casetta acquistata da un costruttore per Euro 200.000, l'imposta IVA ammonta rispettivamente ad Euro 8.000 e 20.000 per acquisto come prima o seconda abitazione, e viene versata diretamente al soggetto IVA.

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2. ONORARIO NOTARILE: oltre al computo dell'imposta, concorrono al costo anche la competenza professionale del Notaio per la redazione del rogito notarile, oltre alle imposte (ipotecaria, catastale) e l'IVA, e che dipende dalla complessità della pratica. Generalmente il costo dell'atto completo di tasse e imposte è compreso fra i 1.400 e i 2.000 Euro. Nel caso in cui l'acquisto avvenga anche mediante mutuo ipotecario, il Notaio deve redigenere un secondo atto notorio, il contratto di mutuo, il cui costo si rapporta al valore di mutuo richiesto, e generalmente va dai 1.000 ai 1.500 Euro.

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3. COSTI DI AGENZIA: dove è presente, l'agenzia ha il compito di mediare fra le parti oggetto della compravendita, di garantire la regolarità del bene e la sua serena commercializzazione, nonché il rispetto dei termini e degli accordi presi; il compenso mediamente dovuto nel nostro territorio (la ripartizione delle percentuali varia infatti molto fra regione e regione) e ammonta al 2% + IVA a carico del venditore e al 4% + IVA a carico dell'acquirente. Chiaramente, in funzione di prezzi molti bassi o molto alti le percentuali possono ridursi o aumentare di conseguenza. Secondo il codice civile la mediazione dovrebbe essere riconsociuta alla stipula del contratto preliminare, ovvero alla firma del compromesso fra le parti, ma spesso vengono presi diversi accordi per dilazionare fino al rogito il pagamento intero o una parte di esso.

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4. CONTRATTO PRELIMINARE: la proposta d'acquisto, una volta firmata e accettata in tutti i suoi punti e da entrambe le parti, si finalizza diventando un contratto preliminare con la consegna della caprra confirmatoria (una somma a titolo di "acconto" sul prezzo finale della casa, di solito compreso fra il 10% e il 20%) che come tale va registrato all'Agenzia delle Entrate entro un termine di 20gg; quest'operazione può essere fatta presso il Notaio stesso, previo compenso che generalmente ammonta a circa 500 Euro, personalmente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate o da parte dell'agenzia mediatrice, che lo effettua gratuitamente registrando la proposta d'acquisto. In tutti casi il costo della registrazione ammonta a 200 Euro di imposta fissa, 2 o 4 marche da bollo da 16 Euro secondo la lunghezza del contratto, e un'imposta sulla caparra che ammonta al 0,5% della caparra versata, ma quest'ultimo importo verrà completamente detratto dall'imposta di registro versata al Notaio (punto 1). Questo costo è generalmente a carico dell'acquirente.

Esempio: con caparra di 10.000 Euro, il costo della registrazione ammonterà ad Euro 200+32+50 = 282 Euro, dei quali 50 Euro andranno detratti dall'imposta al rogito.

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Pochi lo sanno, ma è possibile dedurre fiscalmente quota parte dell'ammontare delle spese sostenute dell'agenzia mediatrice (nella misura del 19% dell'imponibile e per un massimo di 1.000 Euro) per quanto attiene alla parte acquirente e solo in caso di prima casa, e quota parte dell'onorario relativo al contratto di mutuo (sempre con un'aliquota del 19%), entrambi nell'anno successivo a quello in cui è stato effettuato l'acquisto. 

 

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NOTE: per poter beneficiare dell'acquisto come prima casa e della sospensione dal pagamento dell'IMU, vige l'obbligo di spostare la residenza presso l'abitazione acquistata entro 12 mesi dall'acquisto stesso, e fin tanto che non la si sposta si andrà a pagare l'IMU e le imposte maggiorate; l'altra condizione, come ribadito al punto 1,è che l'immobile acquistato rientri nelle categorie catastali comprese fra A/2 (immobile signorile) ed A/7 (villino): restano pertanto esclusi gli appartamenti di lusso (A/1), le ville o casali (A/8) e i castelli (A/9). Se vuoi consultare l'elenco delle categorie catastali clicca qui.

E' possibile beneficiare dell'aliquota di imposta ridotta a prima casa per un'immobile adibito ad abitazione e sino a due pertinenze distinte, per esempio una cantina ed un posto macchina; in caso di più pertinenze andrò a pagare l'imposta maggiorata su quella che viene individuata come seconda pertinenza.

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CONTRIBUTO REGIONALE: è interessante inoltre considerare le opportunità che la nostra Regione FVG mette a disposizione per chi intende acquistare e/o ristrutturare la prima casa; il contributo offerto varia in funzione dei comuni e del tipo di operazione che si effettua: può essere l'acquisto della prima casa, l'acquisto con contestuale ristrutturazione dell'immobile, oppure la ristrutturazione di una casa di nostra proprietà, e le uniche condizioni oltre ad una soglia reddituale, sono di aver speso almeno 30.000 Euro per l'acquisto ed eventualmente acquisto e ristrutturazione nei primi due casi, e di 15.000 Euro di lavori di ristrutturazione del terzo caso. La domanda deve essere fatta prima del rogito notarile, e viene erogato nei mesi successivi.

Per saperne di più sui requisiti e su come effettuare la domanda clicca qui e collegati alla pagina ufficiale messa a disposizione dalla nostra Regione.