Nel nostro paese la compravendita di un immobile è gestita e resa vincolante dalla figura del Notaio, che si occupa di redigere il contratto definitivo (il cosiddetto rogito notarile) e in molti casi anche il contratto preliminare, che non richiede per forza la presenza di un Notaio in quanto può essere registrato autonomamente, o da parte dell'agenzia mediatrice, presso l'Agenzia delle Entrate, con un considerevole risparmio di denaro.

 

Ma quali sono i documenti di cui bisogna essere in possesso per poter vendere o acquistare un immobile? Possiamo individuare sostanzialmente cinque documenti di cui necessitiamo:

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1. DOCUMENTAZIONE CATASTALE: corrisponde alla visura catastale dell'immobile e alla relativa planimetria catastale; la visura catastale riporta gli intestatari dell'immobile e i dati che lo individuano ai fini fiscali, quali la categoria catastale, la superficie catastale e rendita catastale; la planimetria catastale deve necessariamente coincidere con lo stato in natura dell'immobile e se così non fosse si rende necessario aggiornare la planimetria, un intervento non particolarmente elaborato (clicca qui per avere maggiori informazioni). Entrambi i documenti possono essere recuperati presso l'Agenzia del Territorio locale oppure acquisite telematicamente dai professionisti abilitati o presso le Agenzie Immobiliari.

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2. AGIBILITA' E ABITABILITA': individuata da entrambe le terminologie, l'abitabilità corrisponde al titolo con il quale l'immobile, in virtù delle concessioni edilizie relative alla sua edificazione e/o alle sue modifiche sostanziali nel tempo, risulta agibile ed abitabile.

Questo documento è fondamentale, soprattutto nel caso in cui si debba acquistare mediante mutuo ipotecario, in quanto è condizione essenziale per il suo rilascio. Reperire l'agibilità o comunque i suoi estremi di riferimento (protocollo e data di rilascio) non è sempre facile, ma il nostro Comune ha messo a disposizione pubblica un portale di ricerca per indirizzo, che consente di verificare rapidamente se la stessa è già stata pubblicata, (vedi Archiep) e ne consente eventualmente la possibilità di richiedere un approfondimento da parte dei tecnici comunali. Nei casi più difficili e generalmente di case singole o molto vecchie, è necessario procedere tramite il tecnico (architetto, geometra, ecc) ad una ricerca d'archivio approfondita. Nel caso in cui l'agibilità non esista, se l'immobile è successivo al 1967 è necessario richiederla con la modulistica preposta e con le conformità di tutti gli impianti.

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3. ATTO DI PROVENIENZA: questo documento rappresenta l'ultimo contratto di compravendita che ha interessato l'immobile in questione e risale al tempo in cui lo stesso è stato acquistato precedentemente; lo stesso può derivare da una vera e propria compravendita, piuttosto che da un eredità per successione, da una donazione o da un procedimento giudiziario (asta). La nostra regione ha la fortuna di avere l'Ufficio Tavolare, pubblico e accessibile a tutti, dove è possibile recarsi per visionare tutti i proprietari di un dato immobile ed i relativi atti di provenienza, ma cosa ancora più importante, la presenza o meno di iscrizioni e ipoteche, quali per esmepio mutui, pignoramenti e altre ingiunzioni;

è molto importante verificare che l'immobile sia "pulito" da iscrizioni ed eventualmente provvedere a farle estinguere entro la compravendita o, dove possibile, contestualmente ad essa (prescrizioni e mutui residui). Presso l'archivio Tavolare sono inoltre disponibili quasi tutte le planimetrie degli immobili, ad eccezione delle case molto vecchie, utili a capire com'era distribuito l'alloggio in origine, e di conseguenza valutare se, nel caso vi siano modifiche sostanziali interne, vi debbano essere i progetti relativi presso gli archivi comunali.

Affidandosi ad un tecnico, ad un'agenzia immobiliare o ad uno studio notarile tutte queste informazioni saranno a vostra disposizione, delineando la storia dell'immobile in questione.

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4. ATTESTATO di PRESTAZIONE ENERGETICA: conosciuto come APE, è attualmente un documento indispiensabile per vendere e locale qualsiasi immobile che rientra nelle categorie catastali A (da A/1 ad A/10) e C/1, ovvero immobili residenziali, uffici, locali commerciali e d'affari. L'APE rappresenta il fabbisogno di energia dell'unità, ovvero la quantità di energia annua che la stessa richiede in un anno e viene espresso attraverso un valore al quale è associata una classe energetica ricompresa fra la A (prestazioni energetiche elevate) e la G (prestazioni energetiche scarse). La redazione del'APE è a cura del professionista abilitato (generalmente architetto o geometra), ha un costo medio attorno ai 200 Euro e la sua durata è di 10 anni dal momento della sua emissione, se non vengono modificati gli impianti della casa (per maggiori informazioni vedi APE).

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5. CERTIFICATI DEGLI IMPIANTI: sebbene la normativa prevederebbe che gli immobili compravenduti debbano avere tutti gli impianti a norma, nella realtà nella buona parte del patrimonio edilizio esistente, costituito in molti casi da immobili da ristrutturare, gli impianti non possono ottenere queste certificazioni. Se per locare un alloggio è indispensabile essere dotati delle certificazioni di conformità o di rispondenza dell'impianto elettrico e del gas, in caso di vendita l'acquirente può esonerare, per evidenti motivi di obsolescenza degli impianti presenti, la consegna delle relative certificazioni, e si impegna ad adeguare a sue spese gli stessi in un secondo momento. Chiaramente, se si acquista un immobile recente o ristrutturato negli anni, si ha tutti i diritti di richiedere che vengano consegnate o nel caso prodotte le certificazioni di conformità o di rispondenza (se effettuate ex post) dell'impianto elettrico, del gas ove presente, e in taluni casi anche dell'impianto idrico-sanitario: le stesse costituscono un valore aggiunto all'immobile in quanto ne garantiscono la sicurezza.

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6. VERIFICA DI REGOLARITA' EDILIZIA: qualora nel corso degli anni siano state apportate delle modifiche interne o esterne all'immobile, è necessario verificare che, oltre alla corretta rappresentazione della planimetria catastale, siano state presentate e correttamente concluse tutte le procedure di rilascio delle licenze (condoni, concesisoni, DIA, SCIA, ecc); qualora si avesse dei dubbi è possibile incaricare un professionista della verifica di tutti gli atti presenti presso gli archivi comunali, e in caso di irregolarità, provvedere alla regolarizzazione, ove possibile, degli abusi presenti. Particolare attenzione va prestata alle verande, generalmente oggetto di primo o secondo condono, ma altrettanto spesso non correttamente concluso.