La prima precisazione da fare è la distinzione fra contratti a canone concordato e contratti liberi: rientrano fra i primi quelli di natura transitoria e quelli per gli studenti, oltre al contratto di locazione abitativa del tipo 3+2, mentre nella seconda categoria rientrano i contratti tradizionali 4+4 o quelli commerciali 6+6 e quelli di natura non abitativa (box auto, cantine, ...). I primi permettono di usufruire di numerose agevolazioni fiscali, sopratuttto a beneficio del proprietario dell'immobile, il locatore.

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1. CONTRATTI A CANONE LIBERO

Come detto sopra, sono tutti i contratti del tipo 4+4, 6+6 e quelli di natura non abitativa; per la redazione degli stessi si seguono le norme relative ai contratti tratte dal Codice Civile, in grado di tutelare al meglio il conduttore e il locatore, ma non vi sono particolari restrizioni per quanto attiene al canone richiesto o all'inserimento di specifiche clausole. Con questa tipologia di contratto il locatore può decidere se usufruire della cedolare secca con tassazione fissa nella misura del 21% o del criterio reddituale, con un'aliquota IRPEF dipendente dai propri redditi (clicca qui per avere maggiori informazioni sulla cedolare secca).

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2. CONTRATTI A CANONE CONCODATO

Rientrano in questa categoria i contratti agevolati di natura abitativa del tipo 3+2, nonché i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti, purché rispettino tutte le disposizioni, clausole e parametri indicati nell'Accordo Territoriale stipulato per il Comune di Trieste con le organizzazioni sindacali e depositato in data 14/12/2017, successivamente integrato in data 25/02/2019, del quale potete trovare tutti i dettagli al seguente link del sito comunale preposto. Con questa tipologia di contratti è possibile accedere ad un trattamento fiscale ulteriormente più vantaggioso qualora si usufruisse dell'opzione della cedolare secca per l'imposizione fiscale, che scende al 10% del canone annuo (contro il 21% dei contratti liberi), così come l'ammontare dell'IMU si riduce di un terzo, dal 10 per mille al 6,5 per mille. Con gli aggiornamenti del 14/12/2022 è stato aumentato il canone concordato adeguandolo all'Istat ed è stato istituita una maggiorazione per contratti 4+2 o 5+2. 

 

La convenienza per chi adotta questo regime sono indubbi, ma va tuttavia considerato che vanno rispettati rigidamente tutti i parametri per la stesura del contratto, in primis relativi alla validità del canone richiesto, che deve inderogabilmente restare all'interno di un valore unitario per mq minimo ed uno massimo. Il calcolo della metratura dell'immobile dev'essere misurato dalla planimetria catastale e corrisponde alla superficie calpestabile utile dell'alloggio e delle sue pertinenze accessorie, come balconi, verande e spazi aperti, che vanno computate seguendo le indicazioni contenute nell'accordo territoriale stesso; il range di canone massimo o minimo dipende in parte dalla zona in cui si trova l'immobile (si individuano 4 zone, vedi allegato), e in parte dalla subfascia in cui lo stesso ricade (vi sono 3 subfasce): per comprendere in quale fascia ci si trova bisogna verificare la presenza o meno di alcuni parametri qualitativi dell'immobile, compilando un questionario specifico (vedi allegato).

Dal calcolo del canone sono ovviamente escluse le spese condominiali, che devono essere desunte dall'ultimo bilancio del condominio e che sono soggette a conguaglio di fine gestione, e che vanno computate fra locatore e conduttore secondo la normativa.

Per poter usufruire delle agevolazioni IMU e sui redditi, è necessario presentare all'ufficio competente (rispettivamente l'Esatto e il proprio commercialista o il CAF), L'Attestazione che certifica il rispetto di tutti i parametri di cui sopra, che si ottiene presentando un modello specifico (l'Allegato 5) ad un qualsiasi patronato, con un costo generalmente compreso fra i 30 e i 50 Euro.

 

NOTA BENE: Un altro fondamentale vincolo presente nei contratti di natura transitoria, sia per studenti che quello tradizionale, è che la durata dello stesso contratto, ovvero la data di decorrenza e quella di termine, devono necessariamente coincidere con le date relative alla motivazione che ne giustifica la transitorietà: per esempio un lavoratore non residente con contratto a termine che inizia il 1/10/20 e termina il 30/9/21, dovrà necessariamente fare un contratto transitorio tradizionale con questi estremi temporali. Allo stesso modo non è più possibile locare in alcun modo un immobile per un periodo transitorio, come  per esempio 12 mesi, ad un conduttore che non possa allegare un  documento attestante la motivazione della transitorietà (es. iscrizione ad un dottorato, contratto di lavoro a termine, master, iscrizione universitaria, trasferimento per lavoro, ecc) e non è sufficiente la clausola di non residenza nella città. Questo vincolo comporta nella maggior parte dei casi la necessità di adottare il contratto del tipo 3+2, con una disdetta anticipata da parte del conduttore che non può essere inferiore ai 6 mesi, previa giustificata motivazione.

Clicca qui per scaricare il modello di contratto transitorio, contratto transitorio per studenti e contratto abitativo 3+2 impostati dall'Accordo Territoriale.